Taşınmaz alım satım işlemlerinde alıcı ve satıcı arasında henüz tapuda devir gerçekleşmeden önce düzenlenen “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi”, tarafların ileride yapmayı taahhüt ettikleri satış işlemi için ön hazırlık niteliğindedir. Ancak bu sözleşmenin geçerli olabilmesi, taraflara sağladığı haklar ve tapuya etkisi konusunda birçok kişi bilgi eksikliği yaşamaktadır.
Bu yazımızda, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tanımını, geçerlilik şartlarını, tapuya şerh edilme durumunu ve yargı kararları ışığında uygulamasını kapsamlı şekilde ele alıyoruz.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirli şartlarla ve sürede satılacağına ilişkin tarafların irade beyanını içeren borçlandırıcı bir sözleşmedir. Bu sözleşme, satış işleminin taahhüdünü içerir, tapuda mülkiyet geçişi sağlamaz.
Kısaca:
- Satıcı: Taşınmazı gelecekte devretmeyi taahhüt eder.
- Alıcı: Taşınmazı satın almayı kabul eder.
Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için mutlaka noter huzurunda düzenlenmiş olması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 237:
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ancak resmi şekilde düzenlenmişse geçerlidir.”
Bu nedenle:
- El yazısıyla yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.
- Noter onaysız sözleşmelere dayalı dava açılamaz.
Tapuya Şerh Edilebilir mi?
Evet. Noter huzurunda düzenlenen geçerli bir satış vaadi sözleşmesi, taşınmazın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne şerh ettirilebilir.
Tapu Şerhi Ne Sağlar?
- Üçüncü kişilere karşı koruma sağlar.
- Satıcı taşınmazı başkasına satarsa, şerh sahibi alıcı bu kişilere karşı hakkını ileri sürebilir.
- Şerhin süresi 5 yıldır, süre sonunda yenilenmezse etkisini yitirir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
Alıcının Hakları
- Taşınmazın devrini talep etme
- Tapuya şerh ettirme
- Gerekirse tapu iptali ve tescil davası açma
Satıcının Yükümlülükleri
- Süresi içinde tapuda devri gerçekleştirmek
- Başka birine satış yapmamak (şerh varsa özellikle)
Satış Vaadi Sözleşmesi ile Tapu Devri Aynı Şey midir?
Hayır. Tapuda satış işlemi gerçekleşmedikçe mülkiyet el değiştirmez. Satış vaadi sadece taahhüttür, tapu devri için tapu müdürlüğünde resmi satış işlemi gerekir.
Sözleşme Süresi İçinde Taşınmaz Satılırsa Ne Olur?
Eğer sözleşme tapuya şerh edilmemişse, üçüncü kişiye yapılan satış geçerli olur. Ancak:
- Şerh varsa: Üçüncü kişi bu şerhi bilmek zorundadır.
- Alıcı, tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Bozulabilir mi?
Taraflar karşılıklı rıza ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak tek taraflı fesih halinde:
- Alıcı zarara uğramışsa tazminat talep edebilir.
- Sözleşmeye cezai şart konmuşsa, bu da ödenmek zorundadır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi?
Evet. Satıcı taşınmazı vaad ettiği halde tapu devrini yapmazsa, noter düzenlemeli geçerli satış vaadi sözleşmesine dayanarak:
- Tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
- Bu dava, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
Yargıtay Kararlarında Satış Vaadi Sözleşmesi
Yargıtay içtihatlarına göre:
- Noter onayı olmayan sözleşmeler hükümsüzdür.
- Şerh edilen sözleşmeler, üçüncü kişilere karşı geçerlilik kazanır.
- Satış vaadine dayanarak tapulu mal satılamaz, ancak tescil istenebilir.
Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Unsurlar
- Tarafların açık kimlik bilgileri
- Satışa konu taşınmazın adresi ve tapu bilgileri
- Satış bedeli ve ödeme şartları
- Teslim tarihi
- Cezai şart ve özel koşullar
- Noter tasdiki
En Sık Sorulan Sorular
1. El yazısı ile yapılan satış vaadi geçerli midir?
Hayır. Noter onayı olmayan tüm sözleşmeler geçersizdir.
2. Şerh koymazsam ne olur?
Şerh konulmazsa, satıcı aynı taşınmazı başkasına satabilir. Bu durumda dava şansınız azalır.
3. Satıcı ölürse ne olur?
Mirasçılara karşı dava açılabilir. Noter onaylı sözleşme varsa haklar korunur.
Sonuç: Satış Vaadi Güçlü Ama Şartlı Bir Haktır
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında güvene dayalı olarak yapılsa da mutlaka yasal şartlara uygun düzenlenmelidir. Noter tasdiki ve tapuya şerh, sözleşmeyi güçlü ve korunabilir kılar. Aksi halde mülkiyet hakkı kazanılamaz ve ciddi hak kayıpları yaşanabilir.
Bu nedenle böyle bir sözleşme yapmadan önce hukuki danışmanlık alınması her zaman tavsiye edilir.
No responses yet