Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul satış sözleşmesi, bir taşınmazın alıcı ve satıcı arasında belirlenen koşullar çerçevesinde satışını konu alan ve tarafların yükümlülüklerini açıkça belirleyen önemli bir hukuki belgedir. Taşınmaz satışının güvenli şekilde gerçekleşmesi için satış sözleşmesinin doğru ve eksiksiz hazırlanması son derece önemlidir.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Gayrimenkul satış sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ve taraflar arasında karşılıklı irade beyanlarıyla oluşan bir sözleşme türüdür. Ancak, sözleşmenin yapılması, satışın tamamlanması için yeterli değildir; resmi şekil şartına bağlı olarak tapuda yapılacak satış işlemi gerekmektedir. Bu nedenle gayrimenkul satış sözleşmeleri genellikle ön sözleşme veya satış vaadi sözleşmesi niteliğinde düzenlenmektedir.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Hususlar

Gayrimenkul satış sözleşmelerinde, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça ortaya koyan temel unsurlar şunlardır:

• Alıcı ve satıcının kimlik bilgileri,
• Satış konusu gayrimenkulün tapu bilgileri (ada, parsel, yüzölçümü vs.),
• Satış bedeli ve ödeme koşulları,
• Tapu devrinin yapılacağı tarih ve şekil,
• Tarafların sözleşmeyi ihlal etmeleri durumundaki cezai şartlar,
• Vergi ve harç giderlerinin kim tarafından karşılanacağı,
• Teslim şartları ve süresi,
• Tarafların imzaları ve tarih.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul satış sözleşmesi iki şekilde yapılabilir:

1. Noterde Düzenleme (Resmi Şekil):
   Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noterde resmi şekilde yapılmak zorundadır. Bu sözleşmenin hukuki açıdan geçerli ve icra edilebilir olması için noter huzurunda düzenlenmesi şarttır.
2. Yazılı Şekilde Düzenlenen Sözleşmeler:
   Tarafların kendi aralarında düzenlediği sözleşmeler yazılı şekle tabidir ancak bu sözleşmeler tapu sicilinde işlem yapmak için tek başına yeterli değildir. Bu nedenle tapuda resmi işlem yapılmadığı sürece, taşınmaz mülkiyeti alıcıya geçmeyecektir. Ancak taraflar arasında hukuki yükümlülükler oluşturacaktır.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile Satış Sözleşmesi Arasındaki Farklar

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taşınmazın ileride yapılacak tapu devrini vaat eder. Bu sözleşme noter huzurunda yapılmak zorundadır ve taraflar arasında bağlayıcılık taşır. Gayrimenkul satış sözleşmesi ise tapu sicil müdürlüğünde tapu memuru önünde yapılan resmi bir işlemdir ve taşınmazın mülkiyetinin devrini sağlar.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Satış bedelinin net şekilde belirlenmesi ve ödeme şeklinin ayrıntılı olarak belirtilmesi,
• Sözleşme tarihinin net olarak yazılması,
• Tapu bilgilerinin eksiksiz ve doğru yazılması,
• Tarafların yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi ve cezai şartların eklenmesi,
• Tapu devrine ilişkin kesin tarihin sözleşmede yer alması önemlidir.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin Geçersizliği ve İptali

Gayrimenkul satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için şekil şartlarına uyulması zorunludur. Özellikle satış vaadi sözleşmeleri noter huzurunda yapılmazsa hukuken geçersiz olacaktır. Ayrıca hata, hile veya baskı altında yapılan sözleşmelerin iptali için dava açılabilir.

Gayrimenkul Satışında Tapu Devri ve Harçlar

Taşınmazın satışının tamamlanması tapuda resmi işlemle mümkündür. Tapu müdürlüğünde gerçekleştirilen işlemlerde satış bedeli üzerinden tapu harcı ödenir. Tapu harcı genellikle taraflar arasında eşit olarak paylaşılır, ancak sözleşme ile farklı düzenlemeler yapılabilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Gayrimenkul satış sözleşmesi nedir?
   Taşınmazın alıcı ve satıcı arasında belirlenen koşullarla satılması üzerine düzenlenen sözleşmedir.
2. Gayrimenkul satış sözleşmesi nerede yapılmalıdır?
   Satış vaadi sözleşmeleri noter huzurunda resmi olarak yapılmalıdır. Nihai satış işlemi ise tapuda yapılır.
3. Sözleşmede hangi bilgiler yer almalıdır?
   Tarafların bilgileri, gayrimenkul bilgileri, satış bedeli, ödeme şartları, cezai şartlar ve teslim süresi yer almalıdır.
4. Tapu devri sözleşme imzalanınca gerçekleşir mi?
   Hayır, tapu devri ancak tapu müdürlüğünde resmi işlem yapılarak gerçekleşir.
5. Sözleşme ihlal edilirse ne olur?
   Taraflar, sözleşmedeki cezai şartı talep edebilir ve sözleşmeden dönebilir veya dava açabilir.
6. Tapu harcını kim öder?
   Taraflar arasında sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadıkça, tapu harcı taraflar arasında eşit şekilde ödenir.
7. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçerli midir?
   Evet, noter huzurunda düzenlenirse geçerlidir ve hukuki sonuç doğurur.
8. Sözleşmenin iptali mümkün müdür?
   Evet, hile, hata veya baskı altında yapılan sözleşmeler mahkeme yoluyla iptal edilebilir.
9. Gayrimenkul satış sözleşmesi resmi şekle tabi midir?
   Tapu işlemi açısından resmi şekle tabidir. Satış vaadi sözleşmeleri de noter huzurunda resmi şekilde yapılmalıdır.
10. Gayrimenkul satışında KDV ödenir mi?
    Ticari faaliyet kapsamındaki satışlarda KDV doğabilir. Ancak bireysel satışlarda genellikle KDV uygulanmaz.

Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.