Gayrimenkul sektörünün en yaygın sözleşme türlerinden biri olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem arsa sahibi hem de müteahhit açısından büyük önem taşır. Uygulamada “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da bilinen bu sözleşme, bir arsa üzerinde yüklenici (müteahhit) tarafından inşaat yapılması ve karşılığında bağımsız bölümlerin (daire, dükkân vb.) bir kısmının arsa sahibine bırakılması esasına dayanır. Bu yazıda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğini, tarafların hak ve yükümlülüklerini, tapu işlemlerini, dikkat edilmesi gereken noktaları ve Yargıtay kararları ışığında uygulama detaylarını kapsamlı şekilde ele alacağız.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan, arsa sahibinin arsa payını müteahhite devretmesi karşılığında, müteahhidin belirli sayıda bağımsız bölüm inşa edip bu bölümleri arsa sahibine vermeyi taahhüt ettiği karma bir sözleşme türüdür.
Hukuki Niteliği
- Karma sözleşme özelliği taşır.
- Borçlar Kanunu’na göre bir eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğindedir.
- Tapuya şerh edilebilir, böylece üçüncü kişilere karşı geçerli hale gelir.
Taraflar Kimlerdir?
- Arsa Sahibi (İş Sahibi): Arsanın maliki veya maliklerden oluşan hissedarlar
- Müteahhit (Yüklenici): İnşaatı yapacak kişi ya da şirket
- Alt yükleniciler (varsa): Müteahhidin anlaşmalı taşeronları
Sözleşmenin Resmi Şekil Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri mutlaka noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmelidir. Aksi halde geçersiz sayılır. Ayrıca, tapuya şerh verilerek güvence altına alınmalıdır.
Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Unsurlar
- Tarafların açık kimlik bilgileri
- Arsanın açık adresi ve tapu bilgileri
- Verilecek bağımsız bölümlerin açık tanımı ve pay oranı
- İnşaatın süresi ve teslim tarihi
- Proje, ruhsat ve mimari çizimler
- Gecikme cezaları ve cezai şartlar
- Arsa payı devri zamanı
- Tapu devri şartları ve müteahhit teminatları
Arsa Sahibi Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Teminat alınmalı: Banka teminat mektubu, ipotek, temlik vb.
- İnşaat başlamadan tapu verilmemeli
- Projeye uygun inşaat yapılacağına dair teknik şartname hazırlanmalı
- İnşaat süresi net şekilde belirtilmeli
- Gecikme cezası belirlenmeli
Müteahhit Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Arsanın imar durumu netleştirilmeli
- Tapu kayıtları ve takyidatlar kontrol edilmeli
- Paylaşım oranları netleştirilmeli
- Ortak alanlar sözleşmede yer almalı
- Yasal izinler alınmadan inşaata başlanmamalı
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örnek Paylaşım Oranı
| Kat Sayısı | Arsa Sahibine Verilecek Daire Sayısı | Müteahhide Kalacak Daire Sayısı |
|---|---|---|
| 5 Katlı Bina | 2 Daire | 3 Daire |
| 10 Katlı Bina | 4 Daire + 1 Dükkan | 6 Daire |
Bu oranlar arsanın değeri, konumu, inşaat maliyeti ve piyasa koşullarına göre değişebilir.
Tapuya Şerh Verilmesi Neden Önemlidir?
- Sözleşme, tapuya şerh verilmezse üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
- Şerh, inşaat süresince müteahhidin hakkını, arsa sahibinin alacaklarını korur.
- Tapu müdürlüğüne noter sözleşmesiyle başvurularak şerh düşülmelidir.
Arsa Payı Ne Zaman Devredilir?
Genellikle:
- İnşaatın %50’si tamamlandığında
- Ruhsat ve yapı denetim belgeleri alındığında
- Kat irtifakı tesis edildiğinde
Sözleşmeye göre farklı aşamalarda devredilebilir. Bu nokta en önemli risk alanlarından biridir.
Sözleşmenin Feshi ve Sonuçları
Fesih halinde:
- Arsa sahibinin arsa payı tekrar iade edilir.
- Müteahhidin yaptığı inşaat için bedel veya eser karşılığı tazminat davası gündeme gelebilir.
- Dava süreci uzun ve teknik delil gerektirir (bilirkişi, ekspertiz, mimari inceleme).
Yargıtay Kararları ile Uygulama Örnekleri
- Yargıtay 15. HD, 2021/1245 E. – 2022/3078 K.: Müteahhit, projeye aykırı inşaat yaptığı için sözleşme feshedildi; daire devri yapılmadı.
- Yargıtay 14. HD, 2020/4382 E. – 2021/2710 K.: Tapuya şerh verilmediği için müteahhidin hakkı korunmadı, üçüncü kişiye satış geçerli kabul edildi.
Avukatla Hazırlanması Neden Gerekli?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, teknik, hukuki ve ekonomik yönleri bir arada barındırır. Tek taraflı düzenlemeler, ileride büyük kayıplara yol açabilir. Bu nedenle gayrimenkul hukuku ve sözleşmeler hukuku konusunda deneyimli bir avukat ile sözleşmenin hazırlanması ve tapu işlemlerinin yürütülmesi hayati önem taşır.
Sonuç: Güvenli İnşaat İşbirliği İçin Sağlam Sözleşme
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem arsa sahibi hem de müteahhit açısından büyük yatırım ve risk içeren bir hukuki süreçtir. Bu sözleşmenin eksiksiz, detaylı ve yasaya uygun hazırlanması, tarafların haklarının korunması açısından vazgeçilmezdir. Tapu devri, paylaşım oranı, teknik projeler ve cezai şartlar dikkatle belirlenmeli; gerekirse noter huzurunda ve tapuya şerhli olarak kayıt altına alınmalıdır. Hukuki danışmanlık alınmadan atılan her adım, geri dönüşü zor hak kayıplarına yol açabilir.
No responses yet